Mietrecht

Ratgeber Recht

Gerade in den Wintermonaten kann es zu einem Schimmelbefall der Wohnungen kommen. Oft genug ist der Auslöser für den Schimmel eine fehlerhafte Renovierung beziehungsweise so genannte Wärmebrücken in den Wohnungen. Teilweise ist aber auch das falsche Nutzungsverhalten von Mietern Ursache der Schimmelbildung. Grundsätzlich zu beachten ist, dass sobald ein Schaden an der Wohnung auftritt, dieser sofort dem Vermieter angezeigt werden muss. Gemäß den Regelungen in § 536 c des bürgerlichen Gesetzbuches muss der Schaden sofort dem Vermieter angezeigt werden. Wenn die Schadensanzeige zu spät erfolgt, verliert der Mieter sein Recht auf Schadensersatz oder fristlose Kündigung.

Grundsätzlich hat der Mieter ein Recht darauf, dass bei auftreten eines Schadens die Miete gemindert wird, vergleich § 563 I BGB. Die Mietminderung knüpft dabei immer an die Kaltmiete an und wird nach Größe des Mangels, beziehungsweise Bedeutung des Mangels festgelegt. Bei Schimmelbefall in Wohnräumen kann je nach Größe eine Mietminderung von 30% angemessen sein.

Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann zudem jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB unter anderem dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Letzteres kommt gerade auch beim Auftreten eines Mangels in Betracht (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 Rdnr. 24), wie er in einem vom BGH zu entscheidenden Fall, durch Schimmel im Badezimmer und Balkonzimmer. Besteht der wichtige Grund wie bei dem von der Klägerin behaupteten Auftreten eines Mangels in der - objektiven (Palandt/Weidenkaff, aaO, § 543 Rdnr. 46) - Verletzung einer Pflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist zulässig (BGH Urteil des VIII. Zivilsenats vom 13.6.2007 - VIII ZR 281/06).

Ausgangspunkt ist dann aber immer die Frage wer für den Befall des Wohnraumes mit Schimmel verantwortlich ist. Hierfür werden in Regel Gutachten in Auftrag gegeben. Denn Vermieter trifft insoweit die Beweispflicht, dass der Mieter für das auftreten des Mangels verantwortlich ist. Der Mieter muss nur dann die Kosten des Gutachtens tragen, wenn er selbst für das auftreten von Schimmel verantwortlich ist. Schimmel kann auch durch fehlerhaftes Nutzungsverhalten von den Mieträumen auftreten. Sei es, dass die Wohnungen nicht regelmäßig durchlüftet werden, die Heizungen falsch eingestellt sind und ähnlichem. Viele Vermieter versuchen mittels Regelungen in Mietverträgen dem Problem Herr zu werden. Dann finden sich Formulierungen wie: der Mieter ist verpflichtet, mindestens 3x mal am Tag mindesten 15 Minuten zu lüften oder die Wohnräume sind durchgängig während der Heizungsperiode auf eine Temperatur von über 15 Grad zu heizen.

Solche Regelungen sind nicht zulässig. Kein Mieter kann belangt werden, wenn er an einem Tag nicht dreimal gelüftet hat. In mehreren Urteilen haben verschiedene Gerichte bereits festgelegt, dass der Vermieter das exakte Wohnverhalten nicht vorschreiben kann. Dem Vermieter verbleibt jedoch die Möglichkeit über Renovierungsmaßnahmen dem Problem Schimmel zu begegnen. Allerdings muss dann auch der Schimmel komplett beseitigt werden.

So hat der BGH in einem weiteren Urteil (BGH, Urteil vom 29. Juni 2006 - VII ZR 274/04 - OLG Celle) festgestellt, dass: »Eine ordnungsgemäße Mangelbeseitigung eines mit Schimmelpilz befallenen Dachstuhls liegt nicht vor, wenn dessen Holzgebälk nach Vornahme der Arbeiten weiterhin mit Schimmelpilzsporen behaftet ist. Dies gilt auch dann, wenn von diesen keine Gesundheitsgefahren für die Bewohner des Gebäudes ausgehen.« Fragen zu diesem oder anderen Themen im Bereich Recht können sie auch per Mail schicken. Beratung zu diesen und anderen Themen findet immer am 1. und 3. Mittwoch des Monats von 16 - 18 Uhr im Stadtteilladen statt.